Ceny hypoték možno práve narazili na dno
Keď začiatkom mesiaca VÚB banka znížila úročenie pri hypotékach na trojročnom fixe na 1,39 percenta, trvalo zhruba desať dní, kým na ňu zareagoval jej najväčší rival Slovenská sporiteľňa. Tá sa úrokovými sadzbami posunula k nastavenej méte rovnako pri trojročnej aj ročnej fixácii. Na výzvu veľkého hráča sa jednoducho reagovať musí, či už to bolo s trpkým výrazom v tvári alebo nie. Ešte hlbšie s cenou sa od minulého týždňa vydala Prima banka a predstavila ponuku, ktorá je ešte nižšia. Banka uviedla hypotéku za 1,2 percenta pre všetkých žiadateľov spĺňajúcich požadovanú bonitu, predávať ju bude do konca mája.
Avšak čakať, že Prima banka na úverovom trhu podkúri tak, že ju začne dorovnávať alebo dokonca podliezať niektorý väčší hráč a cenová vojna sa zostrí, netreba. Nemožno to síce vylúčiť, no Prima banka je napriek rastu v ostatných rokoch na trhu úverov s bývaním stále malá, veľkí hráči sa na ňu pozerajú z výšky.
Klienti VÚB v jarnej kampani dostali od banky garanciu, že ak ich konkurencia banka pôjde so sadzbami dole, upraví ich novým aj aktívnym klientom s Garanciou i ona. Garancia platí pre trojročnú aj štvorročnú fixáciu. Ponuka Prima banky je pre fix na štyri roky.
Prima banka v kampani odkazuje, že úveruje bez háčikov. Háčikmi je podľa nej to, že najnižšie komunikované sadzby banky často podmieňujú splnením dodatočných podmienok. Napríklad aktívnym využívaním účtu, poistením úveru, či zasielaním niekoľkonásobku výšky splátky na účet.
„Ak ich nesplnia, môže sa stať, že im banka na výhodný úrok siahne,“ zdôrazňuje hovorkyňa banky Eva Čonková. Aj pre tieto „háčiky“ môže byť ponuka Prima banky najnižšia. Napríklad OTP Banka, či UniCredit Bank, ktoré majú rovnakú, či o stotinku nižšiu sadzbu, nemajú cenu pre každého. Je to sadzba „od“ a klient sa k nej dopracuje len pri aktívnom využívaní účtu a s poistením.
Nielen úrok
Lenže úrokovou sadzbou, ktorú klient dostane, sa celý prepočet nekončí.
„Ľudia sa pri financovaní svojho bývania často príliš sústreďujú na úrokovú sadzbu, nemali by však zabúdať aj na poplatky, ktoré musia zaplatiť pri vybavovaní hypotéky, a uvedomiť si, že svoju hodnotu má aj čas, ktorý strávia behaním po úradoch,“ hovorí Lenka Hritzová, vedúca oddelenia retailových úverov Slovenskej sporiteľne.
Sporiteľňa láka klientov na to, že im preplatí znalca a posudok, ak ho klienti potrebujú (pri refinancovaní ho zatiaľ banky vôbec nevyžadujú), zaplatí zápis do katastra a po novom v jarnej kampani aj ročné poistenie nehnuteľnosti. Podmienkou je, že úver bude dohodnutý do konca apríla v rámci kampane a čerpaný aspoň čiastočne do konca júla, poistenie bude uzatvorené v Kooperative a klient si riadne bude plniť svoje záväzky. Sporiteľňa tvrdí, že s týmito výhodami môže klient získať až 1200 eur.
Na čo treba myslieť pri porovnávaní hypoték
- treba si dať urobiť viacero ponúk či už samostatne alebo cez sprostredkovateľa
- porovnávať nielen úrokovú sadzbu a RPMN, ale aj mesačnú splátky a celé preplatenie hypotéky
- preplatenie hypotéky je vhodné posudzovať len počas doby fixácie, potom sa môžu podmienky meniť rôzne, prepočet na celú dobu splatnosti je preto nepresný
- započítať treba aj poistenie úveru, aj poplatok za vedenie osobného účtu, keďže bez neho sa klient k zľavám k úveru nedostane
- myslieť na to, že banka môže mať pre zvýhodnenia sadzby podmienky, ktoré treba plniť neustále. Navyše ich môže meniť
Väčšinu tejto sumy tvorí „ušetrený“ spracovateľský poplatok, ktorý by mohol byť až 999 eur, ktorý banka počas kampane - podobne ako ďalšie konkurenčné domy – vlastne ani neúčtuje. Ušetrený poplatok za vklad do katastra je 66 eur, za notára podľa sporiteľne 120 až 220 eur, ročné poistenie napr. bytu s rozlohou 64 m2 klientovi pridá 45 eur, domu s rozlohou 177 m2 zase 111 eur. Všetky usporené peniaze na poplatkoch akurát dotvára to, že sporiteľňa patrí medzi banky „s háčikom“.
Jej komunikovné sadzby od 1,39 percent sú až po uplatnení zliav za to, že klient má v banke účet, sporí si aspoň desať eur mesačne a súčasne má po celú dobu trvania zmluvy úver poistený (čo stojí tiež peniaze). Bez týchto zliav z programu „Lepšie úroky“ by bola úroková sadzba o 0,7 percentného bodu vyššia (za poistenie splácania úveru je úrok zvýhodnený o dve desatiny percenta, za účet a pravidelné sporenie je zľava 0,5 percenta, platia nezávisle od seba).
Program upravujúci zľavy banka mení zverejnením, v oblasti hypoték tak podľa hovorkyne banky Marty Cesnakovej robila prvý raz od roku 2012 až vlani v apríli. Dovtedy na polpercentnú úľavu z úroku nebolo treba sporiť, stačil určitý príjem poukazovaný na účet v sporiteľni. „Klienti, ktorí podpísali zmluvu skôr a plnia podmienku poukazovania príjmu, sú aktuálne v prechodnom období, stačí im plniť podmienky starého programu,“ hovorí.
Ďalší dvaja najväčší hráči ČSOB a Tatra banka sa do cenovej prestrelky nezapojili, držia sadzby vyššie než ich rivali, pod psychologickú hranicu 1,4 % sa nepustili. ČSOB sa v jarnej kampani snaží spolu s hypotékou predať aj úrazové poistenie vodiča. V rámci kampane dáva klientom s hypotékou uzatvorenou do konca polroka, ktorí si uzavrú poistku vodiča odmenu 60,5 eur. Je to suma prvého ročného poistného. Banka ho klientovi vráti po tom, čo ho najprv musí zaplatiť a preukázať, že má v banke aj účet.
Počítať
Porovnávať ponuky úverov na bývanie práve pre rôzne zvýhodnenia a podmienky získania zliav nemusí byť jednoduché. No nie je to neriešiteľná úloha. Môže s ňou pomôcť i sprostredkovateľ. No postačí, ak záujemca o hypotéku pozná svoje finančné správanie a potreby. Aby vedel, či dokáže bez problémov spĺňať podmienky banky na nižšiu sadzbu, ktoré by mohli byť „háčikom“.
Dôležité je, či má tieto zvýhodnenia zakotvené v zmluve alebo ich banka môže meniť. Sám na svoje potreby si musí klient prepočítať, či mu zaváži, že mu banka na začiatku vybavovania nového bývania, keď zažíva najväčší nápor na financie zaplatí trebárs znalca. Rozdiely v najnižších úrokových sadzbách nie sú veľké, pre niekoho tieto neúrokové rozdiely môžu zavážiť.
Napríklad pri tridsaťročnej 60-tisícovej hypotéke so sadzbou 1,2 percent klient bude klient v porovnaní so sadzbou 1,39 percent platiť zhruba o päť eur menej v mesačnej splátke. Pri celej splatnosti by sa úspora 645 eur mohla zdať značná. No takáto v skutočnosti vôbec nebude. V oboch bankách sa po úvodnom období fixácie sadzba zmení, a tak sa zmení aj celé preplatenie.
Ako sa budú banky správať v čase, keď pôjdu sadzby nahor, netušia zatiaľ ani ony. Preto možno porovnávať akurát úspory v prvom trvaní fixácie. Pri spomínaných sadzbách robí úspora už len 194 eur na tri roky. Pri tejto sume už môžu pri rozhodovaní zohrať rolu aj neúrokové benefity v podobe úhrady niektorých poplatkov.
Do úvahy treba brať aj ďalšie poplatky, najmä poplatok za balík služieb, ktorý sa pri hypotéke považuje už za samozrejmosť. Menej spomínaný, ale veľmi dôležitý bude aj prístup porovnávaných bánk k výške úveru v porovnaní so založenou nehnuteľnosťou. Nielen nastavenie takzvaného LTV, percenta obmedzujúceho úver v pomere k hodnote nehnuteľnosti. Ale vôbec prístup banky k ohodnoteniu nehnuteľnosti. Práve v tom, akú hodnotu zakladanej nehnuteľnosti banky uznávajú, môže byť medzi bankami veľký rozdiel. V konečnom dôsledku suma úveru, ktorú v banke klient požaduje, môže byť v niektorej banke prijateľná a v inej už nie.
Zdroj: etrend.sk (28.02.2017)
