Vyhľadať nehnuteľnosť

Typ inzerátu
Potvrdiť výber
Nehnuteľnosti
Potvrdiť výber
Počet izieb
Potvrdiť výber
Lokalita
Potvrdiť výber

Prísnejších hypoték sa netreba báť

09.03.2017 Počet zobrazení: 1218


Pri čítaní správ o sprísňovaní hypoték nie je ťažké nadobudnúť dojem, že k úveru na bývanie sa od marca dostane oveľa menej ľudí a ak aj hypotéku získajú, bude nižšia než doteraz. Lebo sa bankám výrazne sprísnili legislatívne podmienky pre ich poskytovanie. Pravda je však iná, panikáriť netreba, ani báť sa horšieho prístupu k hypotékam.

 

Aj keď bankám od marca pribudli zákonné požiadavky, ktoré súvisia so schvaľovaním úverov, ich výšky, či dĺžky splácania, väčšina z nich nie je pre banky žiadna novinka a už teraz sú bežnou súčasťou schvaľovania. Väčšinu z pravidiel obozretného úverovania banky už dva roky spĺňajú, lebo im to ešte na jeseň roku 2014 odporučila Národná banka Slovenska (NBS).

Bolo to odporúčanie, jeho plnenie nebolo zákonom vymáhateľné, no podľa NBS sa ním banky riadili. Teraz sa zmenila forma, pravidlá obozretného úverovania sa dostali do zákona o úveroch na bývanie a do opatrenia NBS, ktoré zákon spresňuje. Pribudli aj nejaké novinky, ktoré vplyv na trh budú mať. No nebude taký drastický, aby Slovákom zásadnejšie okresal prístup k úverom.

 

NBS viackrát upozorňovala na to, že zavedené zmeny len konzervujú stav a zvyklosti úverovania na trhu v minulom roku a mali by prispieť k tomu, aby sa situácia nezhoršovala. Riaditeľ odboru dohľadu na makroúrovni Marek Ličák opakuje, že pravidlá v úverovaní sú len reakcia na pokračujúci silný rast úverov a zadlženosti domácností.

 

„Skúsenosti z finančnej krízy z viacerých štátov nám ukázali, že silný rast úverov na bývanie je často spojený s podceňovaním rizík, čo môže viesť ku krízovému vývoju,“ hovorí. Okrem stability bankového sektora by opatrenia mali chrániť klientov pred nadmerným zadlžovaním. Aby mali rovnováhu najmä medzi príjmami a veľkosťou ich dlhu. „Tým sa zabezpečí, že budú schopní splácať svoje záväzky v bankách aj v krízových časoch,“ dodáva M. Ličák. Dôkazom toho, že nič zásadnejšie sa nedeje, je aj fakt, že bankári v tomto roku opäť očakávajú veľmi tučný hypotekárny rok.

 

Ak sa zmeny niekoho dotknú, pôjde len o niekoľko jednotlivcov. V rozhovoroch pre TREND to potvrdzovali aj bankári. Väčšie dopady pravidiel obozretného úverovania čakajú bankári v spotrebnom úverovaní. Tam sa ešte do legislatívnej podoby podrobne nedostali .

 

Čo sa naozaj zmení?

 

1. Objem úverov k hodnote nehnuteľnosti

 

Bankám pribudol nový limit týkajúci sa veľkosti úverov k hodnote založenej nehnuteľnosti, takzvaný podiel loan to value (LTV), obmedzuje úvery nad 80 percent. Nemala by ich byť viac ako polovica z objemu nových úverov v jednom kalendárnom švrťroku. Od júla to bude najviac 40 percent.

 

Poskytovanie veľkých hypoték k cene nehnuteľnosti je nebezpečné pre banky aj pre klientov. Ak by cena nehnuteľnosti významne klesla (a pokles cien už poznajú aj Slováci), banky by nemali dostatočne kryté poskytnuté úvery a dostali by sa do rizika. Od klientov by mohli žiadať dodatočné ručenia, čo by spôsobilo problémy aj im. Klienti by sa v horšom prípade mohli dostať do stavu, že by na bývanie mali väčšie úvery než by bola hodnota toho, na čo si ich požičali.

 

Obe strany by preto mali počítať s určitým poklesom cien a banky poskytovať o čosi menšie hypotéky, ako je aktuálna hodnota nehnuteľnosti. Za neopatrnosť sa považuje poskytovanie hypoték väčších ako 100 percent (hoci v dávnejšej minulosti sa na Slovensku poskytovali aj také). Takže sú zakázané. Na jeseň 2014 začala NBS postupne obmedzovať hypotéky s LTV viac ako 90 percent. Banky ich síce môžu poskytovať, no ich objem v kvartáli voči ostatným novo poskytnutým úverom by nemal byť aktuálne väčší ako desatina.

 

Keďže po tomto odporúčaní NBS sa v bankách zvyšovala skupina úverov od 80 do 90 percent hodnoty nehnuteľnosti, NBS doplnila ešte jeden strop. Banky si budú musieť sledovať nielen skupinu úverov nad 90 percent, ale aj nad 80 percent. Podľa NBS to nie je sprísnenie, pretože to len konzervuje súčasný zvyk na trhu a iba bráni tomu, aby sa situácia nezhoršovala. Pre banky to znamená, že tieto väčšie hypotéky si musia viacej sledovať. Ak klientovi veľkú hypotéku chcú dať, možno ju budú musieť s klientom plánovať viacej v čase, aby kvartálne pravidlá splnili.

 

Komplikácie pre toto dodatočné pravidlo v niektorých bankách klienti vôbec nemusia pocítiť. Niektoré z princípu väčšie úvery ani nedávali, téma veľkých hypoték sa týka len zopár bánk. Ak klient potrebuje viac zdrojov ako je 80 či 90 percent hodnoty nehnuteľnosti, banky mu naďalej ponúknu možnosť dofinancovať sa zvýhodneným spotrebným úverom. Tu však stále treba počítať s nižšou splatnosťou, zo zákona môže byť splatnosť spotrebného úveru najviac osem rokov. Samozrejmosťou je, že na splácanie takýchto úverov musí klient mať dodatočné prostriedky.

 

2. Započítavanie rezervy do výpočtu schopnosti splácať úver

 

Banky nebudú môcť poskytnú úver tomu, kto by mal väčšie splátky existujúcich i nového úveru než je jeho príjem očistený o životné minimum. Zostať mu musí aj rezerva, ktorá je od marca päť percent rozdielu medzi príjmom a životným minimom. Postupne sa bude táto rezerva zvyšovať do 20 percent. 

 

Potenciál ovplyvniť úverovanie má najskôr započítavanie rezervy, ktorá má zostať klientovi po tom, čo si splní všetky záväzky. Je to nová požiadavka, ktorá nebola v pôvodných odporúčaniach NBS, ktorými sa banky už roky riadili. Počítanie s rezervou má chrániť tak banky, ako aj klientov pred priveľkým zadlžením.

 

Aby sa nemuseli dostať do núdzových riešení v čase, keď sa trebárs zdvihnú úrokové sadzby alebo prídu o zamestnanie, či už pre horší stav v ekonomike, alebo napríklad zo zdravotných dôvodov. Počítanie rezervy bude platiť najprv pri úveroch na bývanie a neskôr aj pre spotrebné úvery. Zatiaľ sa do zákonnej podoby dostalo len pri úveroch na bývanie, kde podľa bankárov veľké dopady nebude mať.

 

Za životné minimum fyzickej osoby alebo fyzických osôb, ktorých príjmy sa posudzujú spoločne, sa považuje suma alebo úhrn súm:

 

a) 198,09 eura mesačne, ak ide o jednu plnoletú fyzickú osobu,

 

b) 138,19 eura mesačne, ak ide o ďalšiu spoločne posudzovanú plnoletú fyzickú osobu,

 

c) 90,42 eura mesačne, ak ide o zaopatrené neplnoleté dieťa, o nezaopatrené dieťa

 

Ani po prijatí takéhoto pravidla sa nič nezmení na tom, že hypotéka nie je produkt pre každého. Ani ním nikdy nebola. Na to, aby si ľudia mohli požičať na bývanie veľkú sumu, musia mať na to príjem. Hypotéku má podľa prieskumu NBS o finančnej situácii domácností len 17 percent domácností, hoci vlastné bývanie má až deväť z desiatich.

 

Praktickou zmenou bude dokladovanie príjmu pre posudzovanie schopnosti splácať úver. Namiesto trojmesačného príjmu bude treba šesť mesiacov. Podnikateľom vznikne povinnosť predkladať dodatočné doklady k príjmu, lebo okrem daňového priznania za predchádzajúci rok budú dokladovať aj aktuálny rok. Napríklad pomocou priebežných výkazov alebo výpisom z účtu

 

Čo nové nie je?

 

Banky sa pravidlami obozretnosti už riadili, len to bolo dobrovoľné. Takéto správanie im odporúčal ich regulátor NBS. Najdôležitejšie pre klienta bolo:

 

-  Sledovanie hypoték väčších ako 90 percent hodnoty založenej nehnuteľnosti (viac vyššie). Limity sú na objemy hypoték, nie na počty úverov. Neznamená to, že stopercentntú hypotéku dostane už len jeden z desiatich žiadateľov.

-  Celková splatnosť úverov na bývanie nemá presiahnuť 30 rokov. Desatina nových úverov v jednom mesiaci môže tento limit prekročiť. Banky nemajú presúvať zaťaženie klienta na neskoršie obdobie. Zakázané sa tak stalo napríklad progresívne splácanie, ktoré niektoré banky v minulosti predstavili, no nikdy sa netešilo veľkej obľube.

-  Banky pri posudzovaní schopnosti klienta splácať úver testujú, či by ho splácal aj v prípade, že by bola sadzba aspoň o dva percentné body vyššia. Ak by ho splácať nevedel, NBS odporúčala úver neschváliť. Hypotéky pre mladých sa mali testovať neočistené o štátny príspevok či príspevok banky.

-  Pri zakladaní nehnuteľnosti je pre banku dôležitá najnižšia z hodnôt: znaleckého posudku, interného ohodnotenia banky a kúpnej ceny. Nemôže sa orientovať len na základe posudku či zmluvy o kúpe.

 

Zdroj: etrend.sk (06.03.2017)


Späť na výpis

zarabajte.png

 

 

predaj.png

 

 

hladame.png

 

 

ocenovanie.png

 

 

aplikacia.png

 

 

kariera.png

Referencie klientov

Štefan K., ... (obhliadka 1-izb. byt Prostejovská, Prešov)

25.03.2024 - Mgr. Andrea Straková
„Super :-).“ 

Lucia V., Prešov (obhliadka 2-izb. byt Októbrová, Prešov)

22.03.2024 - Mgr. Andrea Straková
„Spokojnosť.“

Juliana Č., Prešov (prenájom 2-izb. byt A. Prídavka, Prešov)

19.03.2024 - Mgr. Andrea Straková
„Realitná kancelária je na profesionálnej úrovni. Pani realitná maklérka pôsobila...

Štefan Č., Prešov (prenájom komerčný priestor Pod Kamennou baňou, Prešov)

12.03.2024 - Mgr. Andrea Straková
„Pani Straková má profesionálny prístup k svojej práci. Veľmi dobre sa s ňou spolupracovalo. Na veľmi...

Ivana B., ... (obhliadka 3-izb. byt Pavlovičovo nám., Prešov)

07.03.2024 - Mgr. Andrea Straková
„Príjemná a profesionálna komunikácia, úplnosť informácií, rýchla reakcia.“

Všetky referencie