Ako sa zdaňuje predaj bytu

Kto vlastní byt aspoň päť rokov, nemusí platiť daň.

Aké výdavky si môžete pri predaji nehnuteľnosti odpočítať

Výdavky, ktoré si môže daňovník uplatniť pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti, vymedzuje zákon o dani z príjmov v ustanovení § 8 ods. 5 a uplatňujú sa v závislosti od spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti a účelu, na aký bola nehnuteľnosť využívaná. Podľa zákona o dani z príjmov je pri príjmoch z prevodu nehnuteľnosti výdavkom napríklad:

• pri nehnuteľnosti nadobudnutej kúpou je výdavkom preukázateľne zaplatená kúpna cena
• pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená v čase nadobudnutia (napr. cena na základe znaleckého posudku, cena uvedená v rozhodnutí o dedičstve)
• pri nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním je potrebné posúdiť skutočnosť, či by bol príjem z predaja u darcu v čase darovania, ak by nehnuteľnosť predal, oslobodený od dane alebo nie. V prípade, ak by bol príjem z predaja u darcu oslobodený od dane, potom je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená v čase darovania (cena v čase darovania určená napr. znaleckým posudkom, resp. ohodnotenie určené v darovacej zmluve). V prípade, ak by príjem z predaja u darcu nebol oslobodený od dane, výdavkom u predávajúceho je obstarávacia cena zistená u darcu (t. j. cena, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol darca do vlastníctva)
• ak ide o majetok, ktorý bol zahrnutý v obchodnom majetku, výdavkom je zostatková cena
• finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie, opravu a údržbu veci vrátane ďalších výdavkov súvisiacich s predajom veci okrem výdavkov na osobné účely,
• výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie majetku alebo jeho výrobu vo vlastnej réžii.

Do základu dane (čiastkového základu dane) sa zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené len na dosiahnutie takéhoto príjmu. Ak sú výdavky spojené s jednotlivým druhom príjmu (príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti) vyššie ako príjem, na rozdiel sa neprihliada (stratu na daňové účely nie je možné vykázať).

Kedy netreba platiť daň

Zákon o dani z príjmov vymedzuje podmienky, ktoré musia byť splnené pre oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti. Od dane je oslobodený príjem:

• z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej v obchodnom majetku), a to po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia
• z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej v obchodnom majetku) nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (alebo poručiteľov)
• z predaja nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku, a to po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku
• príjem z predaja nehnuteľnosti (bytu alebo obytného domu s najviac dvoma bytmi vrátane súvisiacich pozemkov) nadobudnutej do vlastníctva najneskôr do 31. 12. 2010 a ak zároveň v nej mal trvalý pobyt najmenej 2 roky bezprostredne pred predajom
• z predaja nehnuteľnosti vydanej oprávnenie osobe podľa osobitných predpisov (ide o vydanie v rámci reštitučných zákonov).
• Ak príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane, daňovník takýto príjem v daňovom priznaní neuvádza a z tohto titulu daňové priznanie ani nepodáva.

Nadobudnutie

• Na účely posúdenia podmienok oslobodenia príjmu z predaja nehnuteľnosti je rozhodujúce určenie momentu nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva predávajúceho, ktoré sa posudzuje v závislosti od spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva.
• Ak sa nehnuteľnosť prevádza na základe zmluvy (kúpna, darovacia, zámenná), podľa Občianskeho zákonníka sa vlastníctvo nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností.
• Pri nadobudnutí nehnuteľnosti dedením sa vlastníctvo nadobúda smrťou poručiteľa.
• Ak sa vlastníctvo nadobúda rozhodnutím štátneho orgánu, vlastníctvo sa nadobúda dňom určeným v tomto rozhodnutí, pričom ak nie je určený v rozhodnutí, vlastníctvo sa nadobúda dňom právoplatnosti rozhodnutia.

Manželia

• Príjmy z predaja nehnuteľnosti nezahrnutej v obchodnom majetku, ktoré plynú manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva, sa zahŕňajú do základu dane (čiastkového základu dane) u každého z manželov v rovnakom pomere, ak sa manželia nedohodnú inak (v zákone nie je ustanovená forma takejto dohody). V tom istom pomere sa zahŕňajú do základu dane aj výdavky vynaložené na ich dosiahnutie.
• Pri predaji nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov zahrnutej do obchodného majetku, ktorú využívajú na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti obaja manželia, sa príjem z predaja rozdelí medzi oboch manželov v takom pomere, v akom nehnuteľnosť využívajú pri svojej činnosti. V rovnakom pomere sa delia aj daňové výdavky.
• Nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, ktorú využívajú na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov obaja manželia, môže zahrnúť do obchodného majetku len jeden z manželov.
• Ak ide o predaj nehnuteľnosti, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve dvoch alebo viacerých daňovníkov, potom sa spoločne dosiahnuté príjmy z jej predaja a spoločne vynaložené výdavky zahŕňajú do základu dane jednotlivých podielových spoluvlastníkov podľa ich spoluvlastníckych podielov, ak nie je právnym predpisom ustanovený alebo spoluvlastníkmi dohodnutý iný podiel.

Byt kúpený na hypotéku

• Ak daňovník predáva nehnuteľnosť, obstaranú formou hypotekárneho úveru, a to do 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia do vlastníctva, takýto príjem sa považuje za zdaniteľný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti a daňová povinnosť sa vyrovná podaním daňového priznania k dani z príjmov fyzickej osoby typ B.
• Pri príjmoch dosiahnutých z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola obstarávaná formou hypotekárneho úveru, je možné uplatniť výdavky preukázateľne vynaložené na jej obstaranie. Medzi tieto výdavky je možné zahrnúť aj úroky z úverov od stavebných sporiteľní, resp. hypotekárne úvery, ktoré sú poskytované výlučne za účelom kúpy nehnuteľností.
• Za uznané daňové výdavky súvisiace s obstaraním majetku (predávanej nehnuteľnosti) možno považovať aj ďalšie preukázateľne vynaložené výdavky, a to napr. poplatky za zrušenie úverovej zmluvy alebo poplatky za predčasné splatenie úveru, vedenie úverového účtu, zriadenie záložného práva a podobne.

Zdroj: pravda.sk (21.01.2015)