Chcete darovať nehnuteľnosť deťom? Poradíme vám, ako na to

Jedným z bežných spôsobov, ako dochádza k zmene vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam, je aj darovanie. Nie je to celkom jednoduché, pretože darovacia zmluva musí spĺňať požiadavky v Občianskom zákonníku, ale aj právnu úpravu podľa viacerých ďalších zákonov. Špecifiká takéhoto darovania nám priblížila Veronika Michalíková z advokátskej kancelárie AKMV.

Aké podmienky musí spĺňať darovacia zmluva na nehnuteľnosť?

Darovacia zmluva v prípade darovania nehnuteľnosti musí mať zo zákona písomnú formu. Darca ňou obdarovanému bezodplatne prenechá nehnuteľnosť a obdarovaný dar prijíma. Ide teda o dvojstranný právny úkon a na úspešné darovanie nestačí prejav vôle darcu niečo darovať, ale vyžaduje sa aj právny úkon zo strany obdarovaného v podobe prijatia daru. Ak je obdarovaným maloleté dieťa, úkon sa trochu komplikuje.

Ako teda treba postupovať pri darovaní maloletému dieťaťu?  

Podľa Občianskeho zákonníka majú maloletí spôsobilosť len na niektoré právne úkony, niektoré nemôžu deti platne uskutočniť. Práve takéto úkony môže v ich mene uskutočniť zákonný zástupca, vo väčšine prípadov rodič. Špecifická situácia nastane v prípade, ak je rodič v postavení darcu. Pokiaľ by mal rodič vystupovať ako darca a zároveň aj v mene dieťaťa udeliť súhlas s prijatím daru, mohlo by sa jednať o konflikt záujmov. V takýchto prípadoch je potrebné schválenie právneho úkonu maloletého súdom. Schválenie súdom sa vyžaduje aj v prípade, ak rodičia ako zákonní zástupcovia sú poverení aj spravovať majetok maloletých, a ak nejde o bežnú vec, je rovnako potrebné aj v týchto prípadoch na nakladanie s majetkom schválenie súdu.

Ako je možné vybaviť schválenie právneho úkonu maloletého súdom?

Schválenie právneho úkonu maloletého súdom je upravené v Civilnom mimosporovom poriadku. Návrh na konanie je potrebné podať na okresný súd, v ktorého obvode má maloletý v čase začatia konania bydlisko určené dohodou rodičov alebo iným spôsobom. V návrhu je potrebné najmä špecifikovať, aká nehnuteľnosť má byť maloletému darovaná a prečo je prijatie daru v záujme dieťaťa. Súčasťou návrhu je aj návrh darovacej zmluvy. Návrh nepodlieha súdnemu poplatku. Úlohou súdu je posúdiť, či je prijatie daru v skutočnom záujme dieťaťa, keďže v niektorých prípadoch môže byť darovaná nehnuteľnosť napríklad zaťažená záložnými právami, vecnými bremenami alebo môže byť napríklad vo veľmi zlom technickom stave, ktorý môže viesť k vzniku škody alebo ohrozeniu bezpečnosti.

Čo musí obsahovať darovacia zmluva pri darovaní nehnuteľnosti?

Pri darovacej zmluve nehnuteľnosti sú určité špecifiká. Musí obsahovať predovšetkým záväzok darcu prenechať nehnuteľnosť obdarovanému a záväzok obdarovaného dar prijať, vymedzenie daru a vymedzenie zmluvných strán. Okrem musí obsahovať aj náležitosti vyžadované katastrálnym zákonom a v prípade, že sa jedná o darovanie bytu aj náležitosti podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Darca a obdarovaný ako zmluvné strany v darovacej zmluve musia uviesť meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu. Pozemok musí byť označený podľa katastrálneho územia, parcelného čísla, uvedenia, či sa jedná o parcelu registra "C" alebo parcelu registra "E", druhom pozemku, výmerou pozemku. Stavba musí byť označená podľa katastrálneho územia, súpisného čísla stavby, parcelného čísla pozemku, na ktorom je stavba postavená. V prípade darovania nehnuteľnosti, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve je potrebné zlomkom uviesť aj veľkosť spoluvlastníckeho podiel, ktorý sa prevádza. V katastrálnom zákone je ako povinná náležitosť zakotvené aj uvedenie miesta a času uskutočnenia právneho úkonu. Podpis darcu musí byť úradne osvedčený.

Aké údaje je potrebné v zmluve uviesť o byte?

Darovacia zmluva o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru musí okrem uvedených náležitosti obsahovať aj popis bytu a príslušenstva, označenia čísla bytu, čísla vchodu, rozsahu podlahovej plochy a vybavenia veľkosti spoluvlastníckeho podielu darcu na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve ako aj zastavanom a priľahlom pozemku, určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku V prípade spoluvlastníkov musí byť určené aj to, ktoré spoločné časti, spoločné zariadenia, časti príslušenstva alebo priľahlého pozemku užíva iba časť spoluvlastníkov. Ďalej je treba uviesť úpravu práv k zastavanému a priľahlému pozemku, vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa s vlastníkom domu, vyhlásenie nadobúdateľa o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy a úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sa v dome nejaké nachádzajú. Prílohou je potvrdenie správcu alebo spoločenstva vlastníkov bytového domu, že vlastník nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru.

Aby dieťa nadobudlo vlastnícke práva k nehnuteľnosti, stačí táto darovacia zmluva?

Na nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti nepostačuje len samotné podpísanie darovacej zmluvy, vlastníkom sa obdarovaný stane, až keď bude zapísaný ako vlastník aj na liste vlastníctva. Vlastnícke právo sa teda nadobúda povolením vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností príslušným okresným úradom. Po spísaní darovacej zmluvy a nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia súdu, ktorým súd schválil právny úkon maloletého teda ďalším krokom bude podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva k darovanej nehnuteľnosti v prospech dieťaťa.

Ako sa postupuje pri darovaní nehnuteľnosti dospelému dieťaťu?

V prípade, že sa rodičia rozhodnú darovať nehnuteľnosť plnoletému dieťaťu s plnou spôsobilosťou na právne úkony, bude potrebné uzavretie darovacej zmluvy s rovnakými náležitosťami, ako je popísané vyššie a podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Pri dospelých deťoch sa schválenie právneho úkonu súdom v zásade nevyžaduje.

Zdroj: www.nehnutelnosti.sk (17.05.2019)