Ďalšia rana pre hypotéky. Centrálna banka narýchlo prijíma nové obmedzenia

Získať hypotéku bude ešte väčší problém ako v súčasnosti. Centrálna banka znovu sprísni podmienky poskytovania úverov. Od januára bude musieť dlžníkom po zaplatení všetkých splátok zostať z ich príjmu dvojnásobne vyššie rezerva ako v súčasnosti.

Národná banka Slovenska (NBS) predložila do medzirezortného pripomienkového konania návrhy dvoch opatrení, ktoré majú sprísniť poskytovanie hypoték i spotrebných úverov. Praktický vplyv budú mať najmä na tých, ktorí majú viacero úverov alebo si spotrebným úverom chcú dofinancovať hypotéku, aby mali peniaze na kúpu celého bytu.

„Za sprísňovaním opatrení NBS vidím najmä pokračujúce rýchle zadlžovanie sa obyvateľov. Jedným z faktorov, ktoré na to majú vplyv, sú klesajúce úrokové sadzby pri úveroch na bývanie. Čím je nižšia úroková sadzba, tým vyšší úver si môže klient zobrať bez toho, aby mal vyššiu splátku,“ tvrdí finančný analytik spoločnosti Brokeria Ivan Kahanec.

Naplno len od júla

Naposledy centrálna banka upravila pravidlá poskytovania úverov vlani v júli. Úplne zakázala úvery, ktorých výška presahuje 90 percent hodnoty založenej nehnuteľnosti. Výrazne obmedzila aj hypotéky, ktoré prekračujú 80 percent ceny nehnuteľnosti. Zároveň stanovila, že žiadateľ o úver si môže požičať maximálne osemnásobok svojho ročného príjmu.

Nové obmedzenia nabiehali postupne a naplno začali platiť len v júli tohto roku. Odvtedy banky môžu poskytnúť maximálne 20 percent úverov, ktorých výška presahuje 80 percent hodnoty nehnuteľnosti. Zároveň môžu dať len päť percent úverov, pri ktorých zadlženie klienta presiahne 8-násobok jeho ročného zárobku. Ďalších päť percent je vyčlenených pre ľudí do 35 rokov s príjmom do 1,3-násobku priemernej mzdy. Mladým môžu banky požičať najviac 9-násobok ich ročného príjmu.

Zároveň platí, že po odpočítaní životného minima z príjmu musí dlžníkovi zostať aspoň 20 percent. Len zvyšnú časť zárobku môžu pohltiť splátky úverov. Práve toto pravidlo ide teraz NBS zmeniť. Po novom bude musieť klientovi zostať až 40 percent. Toto pravidlo pritom banka musí testovať s úrokovou sadzbou, ktorá je o dve percentá vyššia ako aktuálna sadzba.

Koľko si budete môcť po novom požičať

Z čistého príjmu žiadateľa o úver sa odpočíta životné minimum. Zo zvyšnej sumy mu musí po zaplatení všetkých splátok zostať v súčasnosti aspoň 20 percent. Od januára to bude 40 percent.

Ak si chce zobrať hypotéku bezdetný človek bez spoludlžníka s čistým príjmom tisíc eur, odrátame z jeho zárobku životné minimum pre jednotlivca vo výške 210,20 eura. Z výslednej sumy 789,80 eura mu musí po zaplatení splátok v súčasnosti zostať rezerva 157,96 eura, od januára to bude 315,92 eura.

V tomto roku tak celková suma splátok, ktorú zaplatí, môže dosahovať najviac 631,84 eura, od januára to bude 473,88 eura. Ide pritom o maximálne splátky, ktoré sú vypočítané s úrokom o dve percentá vyšším, ako mu banka ponúka.

„Zvýšenie povinnej rezervy z 20 na 40 percent z disponibilného príjmu bude mať najväčší vplyv na ľudí, ktorí už majú nejaký úver alebo nemajú dostatočné vlastné prostriedky pri kúpe nehnuteľnosti,“ tvrdí I. Kahanec. Keďže banky vo väčšine prípadov požičiavajú najviac 80 percent hodnoty založenej nehnuteľnosti, ľudia si často zvyšnú sumu požičajú vo forme spotrebného úveru. Po novom si však budú zobrať spotrebný úver vo výrazne nižšej sume ako v súčasnosti.

Keďže spotrebný úver si možno zobrať na maximálne 8 rokov, jeho splátka je často taká vysoká, že podľa nových pravidiel ho záujemca vo veľa prípadoch nebude môcť dostať.

Celý byt už nedofinancujete

Ak by si napríklad človek s príjmom tisíc eur chcel kúpiť byt v hodnote 95-tisíc eur s tým, že si na 80 percent ceny zoberie hypotéku a zvyšok si požičia vo forme spotrebného úveru, od januára nepochodí. Splátka hypotéky v prípade úveru vo výške 76-tisíc eur na 30 rokov a úrokovej sadzbe jedného percenta dosiahne 244,45 eura. Banka však pri výpočte povinnej rezervy musí vychádzať z úrokovej sadzby vo výške troch percent. To znamená, že zohľadní splátku vo výške 320,42 eura.

Keďže maximálna suma splátok, ktorú môže platiť, môže dosiahnuť 473,88 eura, zostane mu na splátku úveru 153,46 eura. Ide už takisto o splátku vypočítanú s úrokovou sadzbou navýšenou o dve percentá. Ak by mu banka dala úrok vo výške piatich percent, znamenalo by to, že pri maximálnej splatnosti osem rokov si môže požičať najviac 11 200 eur. Bude mu tak chýbať ešte 7 800 eur.

Podľa súčasných pravidiel by si pritom mohol zobrať hypotéku na 80 percent ceny nehnuteľnosti a na celých zvyšných 20 percent by dostal spotrebný úver.

Pri veľkých bytoch bude treba viac šetriť

Väčší vplyv to pritom bude mať na ľudí, ktorí si chcú kúpiť drahšie byty. Napríklad ak by si jednotlivec kupoval byt v hodnote 200-tisíc eur s tým, že si 80 percent požičia vo forme hypotéky a zvyšných 20 percent ako spotrebný úver, bude musieť mať od januára čistý mesačný príjem až 2 243,40 eura. V súčasnosti by mu na to stačil čistý mesačný zárobok 1 735,10 eura.

Doplatiť na nové pravidlá môžu aj rodiny s deťmi. Keďže pri nich sa zohľadňuje životné minimum za viacero osôb, zostane im nižšia suma, ktorú môžu vynaložiť na splátky úverov.

Aktualizácia 21. 11. 2019, 11.28: Nové opatrenia nabehnú postupne, aj keď rýchlejšie ako v minulosti. Počas prvých troch mesiacov budúceho roku budú môcť banky poskytnúť 15 percent klientov, pri ktorých splátka prekročí 60 percent disponibilného príjmu. Od apríla budú môcť dávať výnimku len mladým ľuďom do 35 rokov. Ich splátka nebude môcť prekročiť 70 percent príjmu po odpočítaní životného minima. Banky budú môcť takýchto úverov s vyšším limitom poskytnúť najviac päť percent.

Banková rada NBS zároveň schválila skrátenie medzirezortného pripomienkového konania zo štandardných 15 dní na 7 pracovných dní.

„Dôvodom skrátenia medzirezortného pripomienkového konania je skutočnosť, že predkladaným návrhom NBS reaguje na opätovný pokles úrokových sadzieb a nárast retailových úverov, dôsledkom čoho môže dôjsť k zvýrazneniu rizík pre finančnú stabilitu a ekonomiku Slovenskej republiky spojených s nadmerným zadlžovaním domácností. To považujeme za mimoriadne okolnosti, ktorých  dôsledkom by mohlo byť aj spôsobenie značných hospodárskych škôd Slovenskej republike v prípade vzniku finančnej a ekonomickej krízy,“ uviedla NBS v predkladacej správe.

Zdroj: etrend.sk (21.11.2019)