Hypotéky už rastú menej. Stále však najrýchlejšie v eurozóne
Získať hypotéku je čoraz ťažšie. Od začiatku júla ubudli výnimky z pravidiel, ktorých úlohou je priškrtiť rast úverov. Väčšina ľudí si musí vystačiť s pôžičkou vo výške 80 percent z hodnoty založenej nehnuteľnosti a požičať si môžu najviac osemnásobok ročného príjmu.
Národná banka Slovenska (NBS) zaviedla obmedzenia vlani v júli s cieľom znížiť enormný rast dlhov obyvateľstva. Dlh domácností na Slovensku rástol totiž najrýchlejšie spomedzi všetkých krajín Európskej únie. Ešte v roku 2009 mali slovenské domácnosti najnižšiu zadlženosť spomedzi okolitých krajín, v súčasnosti im patrí prvá priečka v regióne.
Spotrebáky do podpriemeru
V posledných rokoch sa medziročný nárast novoposkytnutých hypoték držal nad dvanástimi percentami. V marci 2017, keď rast kulminoval, to bolo až pätnásť percent. Vďaka opatreniam NBS sa príliv úverov na bývanie podarilo stlačiť pod dvanásť percent.
Posledný údaj z mája tohto roku hovorí o tom, že finančné domy požičali o 10,4 percenta viac peňazí ako pred rokom. K nižším číslam pomáha aj to, že silné ročníky už väčšinou majú zabezpečené bývanie. V súčasnosti potrebuje financovanie menej mladých ako v predchádzajúcich rokoch.
Výraznejšie sa prepadol rast spotrebných úverov. Ich objem sa až do roku 2016 zvyšoval medziročne o viac ako 15 percent. Mierne zníženie prišlo po tom, ako NBS určila, koľko peňazí musí dlžníkovi zostať po zaplatení splátky. Po zavedení prísnejších opatrení v júli minulého roku nových úverov pribúdalo o menej ako desať percent. V tomto roku to je už medziročne menej ako päť percent. Posledný známy údaj je za máj, keď banky zvýšili predaj spotrebných úverov len o 2,9 percenta.
Centrálna banka vidí príčinu poklesu rastu spotrebiteľských úverov v miernom spomalení poskytovania nových pôžičiek. Keďže tieto úvery majú krátku splatnosť a rýchlo klesá aj dlh, ide o rýchloobrátkové úvery.
„Navyše intenzívny rast portfólia posledných rokov spôsobil, že na zachovanie percentuálneho rastu úverov treba poskytovať čoraz väčší objem nových úverov. Spoločným dôsledkom týchto vplyvov je, že medziročný rast spotrebiteľského portfólia je pomerne citlivý aj na malé zmeny v novej produkcii, čo sa výraznejšie prejavilo približne od polovice roka 2018,“ tvrdí NBS v Správe o finančnej stabilite. Kým ešte pred dvomi rokmi patrilo tempo pribúdania spotrebiteľských úverov k najvyšším v eurozóne, v tomto roku sa prepadlo do podpriemeru.
Dofinancovanie hypotéky je ťažšie
Spotrebné úvery využívalo v minulosti mnoho ľudí aj na dofinancovanie hypotéky. Ak im banka neposkytla peniaze na kúpu celej nehnuteľnosti, veľakrát si zvyšnú sumu požičali vo forme spotrebného úveru. Keďže bolo bez problémov možné získať úver vo výške 90 percent hodnoty založenej nehnuteľnosti, dlžníci si potrebovali požičať maximálne desatinu ceny. Aj to len v prípade, že nemali vlastné úspory. Ak niekto kupoval byt v hodnote 150-tisíc eur, musel okrem hypotéky zohnať aspoň 15-tisíc eur.
Ako rástli úvery
(%, medziročná zmena v objeme poskytnutých úverov)
PRAMEŇ: NBS
V súčasnosti štyri z piatich úverov na bývanie nesmú prekročiť 80 percent hodnoty založenej nehnuteľnosti. Z iných zdrojov treba zaplatiť pätinu ceny domu či bytu. Pri kúpe bytu za 150-tisíc eur banka väčšinou požičia len 120-tisíc eur a zvyšných 30-tisíc eur treba získať z iných zdrojov.
Keďže splatnosť spotrebných úverov je obmedzená na osem rokov, splátka sa často vyšplhá príliš vysoko na to, aby klientovi po jej zaplatení zostala potrebná rezerva, ktorú vyžaduje NBS. Zároveň platí, že celkový dlh klienta nesmie prekročiť osemnásobok jeho ročného príjmu. Tieto pravidlá mnohým ľuďom znemožnia, aby si k hypotéke zobrali spotrebný úver.
Obmedzenia splnili cieľ
Napriek tomu, že úvery na bývanie stále rastú o viac ako desať percent ročne, centrálna banka je s vývojom zatiaľ spokojná. „Doterajší trend mierneho spomaľovania rastu úverov je v súlade s očakávaniami NBS. Keďže opatrenia vstúpili do plnej účinnosti pred niekoľkými dňami, je predčasné hovoriť o konečnom vplyve na trh či o prípadnom ďalšom sprísňovaní,“ objasňuje vedúca oddelenia komunikácie NBS Jana Kováčová.
Aj v Správe o finančnej stabilite NBS konštatovala, že prísnejšie podmienky splnili jeden zo svojich hlavných cieľov, ktorým bolo obmedziť mieru rizikovosti nových úverov a zmierniť dosah prípadného zhoršenia ekonomických podmienok na banky aj dlžníkov. Skúsenosti zo Slovenska aj z iných krajín totiž podľa národnej banky ukazujú, že v čase krízy sú najrizikovejšie práve tie úvery, ktoré boli poskytnuté pred krízou počas priaznivého ekonomického vývoja a vysokého optimizmu.
Centrálna banka testovala, ako sa zachovajú úvery v prípade, že príde k nárastu nezamestnanosti o päť percent a zároveň sa hodnota založených nehnuteľností prepadne o dvadsať percent. Vďaka tomuto scenáru sa pokúsila odhadnúť, ako by kríza dopadla pre banky a ich dlžníkov.
„Rizikovosť nových úverov v posledných dvoch rokoch, po sprísnení podmienok poskytovania úverov, výrazne klesla. Straty bánk v prípade ekonomického šoku by mohli klesnúť takmer o polovicu a znížil by sa aj podiel domácností, ktoré by čelili problémom spojeným so zlyhaním úveru,“ tvrdí NBS v Správe o finančnej stabilite. Zmiernenie rizikovosti nových úverov by sa v dlhodobom horizonte malo prejaviť vo zvýšenej odolnosti bankového sektora.
Peňažné ústavy by v prípade problémov v ekonomike utrpeli nižšie straty, ako keby NBS opatrenia nezaviedla, najmä vďaka tomu, že už nesmú dávať stopercentné hypotéky a obmedzené sú aj úvery, ktoré presahujú 80 percent hodnoty založenej nehnuteľnosti. Finančné domy si vytvárajú rezervu pre prípad, že by hodnota nehnuteľností klesla. Dlžníci zase nebudú takí ohrození vďaka tomu, že banky musia prísnejšie posudzovať ich príjem a zároveň nesmú prekročiť limit celkovej zadlženosti klienta.
Aj po znížení je rast hypotekárneho trhu stále najrýchlejší spomedzi krajín eurozóny. Prispievajú k tomu samotní záujemcovia o úvery i banky. Ľudia chcú využiť súčasné nízke úrokové sadzby a dobrú ekonomickú situáciu, aby si zaobstarali bývanie. Keďže bankové domy sú vo veľkej miere odkázané na úrokové výnosy, pri súčasných nízkych sadzbách sú tlačené do toho, aby poskytovali čo najvyššie objemy úverov.
Treba sporiť
Aj keď sa už v médiách objavili špekulácie, že by Národná banka Slovenska mohla obmedziť poskytovanie hypoték len do výšky 70 percent z hodnoty nehnuteľnosti, banky takýto krok zatiaľ neočakávajú.
„Financovanie do 70 percent hodnoty založenej nehnuteľnosti je vo svete bežné. Či a kedy sa tieto opatrenia uplatnia na Slovensku, nevieme. Primerané opatrenia, avizované v dostatočnom predstihu, vysvetlené a zasadené do priaznivého ekonomického prostredia, nemusia znamenať katastrofu alebo zastavenie rastu financovania. Hoci určitý vplyv na spomalenie úverovania by podobné opatrenie zrejme malo,“ konštatuje hovorkyňa Slovenskej sporiteľne Marta Cesnaková.
Už v súčasnosti treba, aby človek, ktorý si v budúcnosti plánuje zaobstarať vlastné bývanie, začal čím skôr šetriť. „Príprava na financovanie bývania sporením by mala byť samozrejmá. A to aj z dôvodu, že pravidelným mesačným odkladaním nejakej sumy si klient vytvorí určitý návyk a ľahšie sa pripraví na pravidelné mesačné splácanie hypotéky,“ vraví hovorkyňa ČSOB Anna Jamborová.
Úroky klesli pod jedno percento
Napriek tomu, že sa už niekoľko rokov hovorí o tom, že by úroky na hypotékach mali vzrásť, banky ich sťahujú čoraz nižšie. Viaceré finančné domy v posledných týždňoch znížili úroky dokonca pod jedno percento. Za úrok začínajúci nulou si možno požičať v Slovenskej sporiteľni, Tatra banke, UniCredit Bank, mBank či Fio banke. Za rovné percento požičiava Poštová banka, ale aj Prima banka. UniCredit Bank okrem krátkych viazaností zlacnila aj úvery s fixáciou sadzby na desať rokov, ktoré ponúka za 1,29 percenta.
Väčšina bánk podmieňuje získanie takto výhodného úroku poistením. Bez neho sa úrok zvýši až o 0,4 percentného bodu. Takéto poistenie je zvyčajne drahšie, ako keby si ho klient uzatvoril samostatne. Navyše oň príde, akonáhle si svoj úver bude chcieť preniesť do inej banky.
Zdroj: etrend.sk (23.07.2019)
