Vyhľadať nehnuteľnosť

Typ inzerátu
Potvrdiť výber
Nehnuteľnosti
Potvrdiť výber
Počet izieb
Potvrdiť výber
Lokalita
Potvrdiť výber

Koho sa dotknú prísnejšie hypotéky? Ľudia sa uskromnia, tvrdí odborníčka

02.12.2019 Počet zobrazení: 288


Podmienky pre získanie novej hypotéky sa od nového roka sprísnia. Niektorí ľudia sa budú musieť uskromniť, poobzerať po iných alternatívach a začať robiť kompromisy, hovorí pre TREND riaditeľka pre úvery v spoločnosti FinGO.sk Eva Šablová.

 

V rozhovore sa dočítate:

  • komu sa oplatí poponáhľať s novou hypotékou
  • aké vedľajšie efekty môže mať sprísňovanie podmienok na hypotéky
  • koho sa dotknú nové obmedzenia z dielne Národnej banky Slovenska
  • či je lepšie čakať na ďalší pokles úrokov alebo sa oplatí zobrať hypotéku teraz
  • aké páky má klient pri vyjednávaní nižšieho úroku s bankami

 

Od 1. januára zavádza Národná banka Slovenska (NBS) nové obmedzenia hypoték. Rezerva po odpočítaní splátok a životného minima musí zostať na 40 percentách, doteraz to bolo 20 percent. Nestačili už predošlé obmedzenia?

 

Povedala by som, že ide o niečo mimoriadne vzhľadom na to, čo sa udialo s úvermi a úrokovými sadzbami na jeseň. Znova sme zaznamenali razantnejší nárast zadlžovania obyvateľstva, a tak je celkom pochopiteľné, že tento návrh prišiel. Na trhu sa v súčasnosti dejú dva extrémy - na jednej strane úroky padajú stále nižšie, ľudia chcú využiť rekordne nízke sadzby a zadlžujú sa. Na druhej strane sa tento dopyt po úveroch prejavuje v náraste cien nehnuteľností. Pri extrémne nízkych úrokových sadzbách a zároveň extrémne vysokých cenách nehnuteľností, za ktoré sú ochotní ľudia vďaka lacným a stále dostupným úverom platiť, dochádza na trhu k nerovnováhe.

 

Akej nerovnováhe?

 

Vzhľadom na prvú vlnu sprísňovania úverov je v súčasnosti zhruba každý tretí klient nútený svoju hypotéku dofinancovať spotrebným úverom alebo iným spôsobom, keďže nemá na kúpu nehnuteľnosti dostatok vlastných zdrojov. Okrem jednej splátky hypotéky sa často zaťaží ešte ďalšou splátkou spotrebného úveru, ktorá je pri 8-ročnej splatnosti niekoľkonásobne vyššia, ako keby bral na kúpu nehnuteľnosti len jeden 30-ročný úver. Tým sa vytvára tlak na rozpočet klienta, keď splátky jeho úverov už presahujú rizikovú mieru. Preto si myslím, že zdvihnutý varovný prst v podobe sprísňovania podmienok na nové hypotéky je na mieste.

 

Čiže nové sprísňovanie vítate?

 

Nehovorím, že ho vítam. Ale treba si uvedomiť, že zhruba štvrtina ľudí je v situácii, že ich splátky úverov tvoria viac ako 60 percent príjmu a na ďalší úver im už neostane priestor. Nové opatrenia sa pravdepodobne dotknú hlavne nižších príjmových skupín, ktoré majú príjmy na doraz, prípadne aj tých, ktorí nemajú vlastné zdroje na dofinancovanie úveru, ktorý im po novom nemusí vyjsť. Pravdepodobne hypotéku vo výške 80 percent z hodnoty nehnuteľnosti títo ľudia v pohode dostanú, ale na zvyšnú sumu im už nezostane potrebná rezerva z tohto limitu, respektíve dofinancovanie bude u nich kritické – nemusí im to vyjsť na zaplatenie celej kúpnej ceny.

 

Aké obmedzenia platia pri hypotékach

 

Od januára 2020 bude môcť celková suma splátok po odpočítaní životného minima dosiahnuť maximálne 60 percent príjmu. Doteraz to bolo 80 percent príjmu.

 

Do apríla budú môcť banky poskytnúť 15 percent úverov, ktoré prekročia 60 percent príjmu. Od apríla zároveň banky budú môcť dať výnimku ľuďom do 35 rokov. Aj pre nich však bude platiť, že výška splátok môže dosiahnuť najviac 70 percent príjmu po odpočítaní životného minima. Takýto úver môže dostať päť percent žiadateľov.

 

Aké obmedzenia už platia

 

Od júla 2019 nesmú banky poskytovať úvery, pri ktorých celkový dlh (vrátane nového úveru) prevyšuje 8-násobok čistého ročného príjmu žiadateľov o úver (Debt to Income - DTI). Výnimkou sú úvery na bývanie poskytované klientom do 35 rokov s príjmom neprevyšujúcim 1,3-násobok priemernej mzdy a DTI pri týchto úveroch neprevyšuje hodnotu 9.

 

Od júla 2019 by výška hypotéky k cene nehnuteľnosti nemala prekročiť 80 percent (Loan to Value - LTV). Takýchto úverov môže banka poskytnúť iba dvadsať percent.

 

Zrušila sa možnosť poskytovať úvery nad 90 percent hodnoty nehnuteľnosti (vrátane úverov vo výške 100-percentnej nehnuteľnosti).

 

Akých ľudí sa nové obmedzenia dotknú najviac?

 

Môže ísť napríklad o mladých ľudí s nedostatočnou finančnou rezervou v príjme. Často sa stáva, že začnú pracovať, hneď po troch mesiacoch si zoberú úver na auto a potom si o pol roka uvedomia, že potrebujú aj bývať a riešiť hypotéku. Ale nejde len o mladých, celkovo sa výraznejšie zhoršia možnosti ďalšieho úverovania osobám, ktoré už nejaké úvery splácajú. Preto si ľudia budú musieť dobre rozmyslieť a zvážiť, na aký účel si vôbec zobrať úver a či radšej neoželejú pôžičku alebo kreditnú kartu, aby mohli riešiť pre nich zásadnejšie financovanie bývania. Zároveň ide aj o rodiny s deťmi, v ktorých je viac vyživovaných osôb, čím sa automaticky ich výška disponibilného príjmu znižuje. To sú asi najohrozenejšie kategórie ľudí.

 

Ale nemyslím si, že nové obmedzenia úplne odradia ľudí od hypoték. Podľa mňa je zásadnejšie obmedzenie DTI, teda maximálny úverový strop klienta. Zadlženosť klienta nemôže byť vyššia ako 8-násobok jeho čistého ročného príjmu, a to môže byť oveľa obmedzujúcejšie ako disponibilná rezerva na splácanie.

 

Dá sa očakávať, že ľudia sa budú snažiť do januára predzásobiť hypotékami?

 

Nemyslím si, že by ľudia teraz začali blázniť. Do januára, odkedy by mali platiť nové obmedzenia, je aj tak pomerne málo času a ešte idú aj Vianoce. Aj pred prvou vlnou sprísňovania úverov sa očakávalo veľké predzásobenie hypotékami, aj sme ho pocítili, ale nakoniec to nebolo až také extrémne. Veľký boom nových úverov neočakávam ani teraz.

 

Komu sa oplatí poponáhľať so žiadosťou o hypotéku kvôli novým obmedzeniam?

 

Tým ľuďom, ktorí by prekročili 60-percentný pomer splátok k príjmu a nové obmedzenia by im znemožnili budúci rok získať úver práve kvôli nedostatočnej rezerve. Teda hlavne klientom s kritickou hranicou disponibilného príjmu voči povinnej finančnej rezerve, ktorí zároveň nemajú vlastné zdroje a počítajú s dofinancovaním hypotéky iným úverom. Sú to spomínaní ľudia s nižšími príjmami, s existujúcimi splátkami, prípadne rodiny s deťmi. Ak je nutné žiadať o úver aj s dofinancovaním, je vhodné pri týchto klientoch zvážiť k hypotéke skôr medziúver stavebnej sporiteľne. Ten menej zaťaží rodinný rozpočet, lebo je s výrazne dlhšou splatnosťou ako spotrebný úver.

 

Môžu mať nové obmedzenia nejaké vedľajšie negatívne následky?

 

O tom môžeme len špekulovať. Nová úprava by sa mohla dotknúť bánk z pohľadu dofinancovania. A to tak, že možno častejšie budú schvaľovať nižšie hypotéky v pomere k hodnote nehnuteľnosti (LTV), aby zostal priestor aj na poskytnutie drahšieho a pre banku zaujímavejšieho spotrebného úveru. Keď si zoberieme, že v súčasnosti sú úrokové sadzby na svojich historických minimách a navyše motivujú klientov na úverovú turistiku, hypotéky už nie sú pre banky takým ziskovým produktom ako v minulosti. Možno sa stane to, že si banky upravia ratingy klientov a začnú častejšie schvaľovať hypotéky len do výšky 70 percent z ceny nehnuteľnosti, aby zvyšné percentá klient dofinancoval zo spotrebného úveru. Ale to sú naozaj len špekulácie, nevieme, ako sa banky zachovajú.

 

Okrem toho môže vzniknúť aj iný vedľajší efekt?

 

Možno sa tieto zmeny dotknú aj realitného trhu a tempo rastu cien nehnuteľností bude nižšie.

 

Neočakávate, že v nadväznosti na tieto zmeny úroky na hypotékach ešte viac klesnú?

 

Teoreticky áno, ale na druhej strane sa pýtam - kde je hranica ziskovosti bánk? Do akej miery sú ochotné ísť s úrokmi nižšie a ukrajovať si zo zisku? Úrokové sadzby na hypotékach už naozaj nemajú veľmi kam klesať. Ale uvidíme, necháme sa prekvapiť.

 

Čo budú robiť ľudia, ktorí by teraz ešte hypotéku dostali, ale od januára už nie?

 

Budú sa musieť uskromniť, poobzerať sa po iných alternatívach a začať robiť kompromisy. Mali by hľadať lacnejšie bývanie v odľahlejšej lokalite alebo menšie byty za nižšiu cenu. Mimo Bratislavy sú dnes ľudia ochotní kupovať na lokálne pomery aj predražené domy či luxusnejšie byty, a práve toto budú musieť zrejme prehodnotiť. Alebo si mladý pár nekúpi hneď ako prvé bývanie trojizbový byt, ale kúpi si iba dvojizbový.

V Bratislavskom kraji to bude ťažšie a v hlavnom meste možno ostane viac ľudí bývať v podnájmoch. Budú tiež častejšie využívať založenie napríklad rodičovskej nehnuteľnosti, aby sa vyhli druhému úveru, alebo budú viac dopĺňať chýbajúce financie cez produkty s dlhšou splatnosťou, ktoré ponúkajú stavebné sporiteľne. Takto by mohla prejsť s potrebnou sumou úveru aspoň časť dotknutých klientov.

 

Myslíte si, že nové opatrenia prispejú k znižovaniu zadlžovania sa Slovákov?

 

To sa stane, až keď opäť porastú úrokové sadzby, zmení sa ekonomická situácia, možno dôjde k prepúšťaniu či stagnácii platov. Vtedy ľudia, ktorí mali priveľa úverov v pomere k svojmu príjmu, začnú mať veľké problémy so splácaním. Predstavme si človeka v extrémne zlej situácii, ktorý spláca spotrebný úver, kreditku, úver stavebnej sporiteľne a hypotéku na 90 percent z ceny nehnuteľnosti z čias, keď bola príliš nadhodnotená. Medzitým však cena nehnuteľnosti poklesne a je možné, že ju ako posledné riešenie zlej finančnej situácie nepredá ani za cenu, ktorá by mu stačila na splatenie všetkých svojich úverov. Až v podobných situáciách sa prejaví, či regulácie mali zmysel. Teraz ich ešte nevieme príliš posúdiť.

 

Z celého balíka sprísnení hypoték z dielne NBS trochu vychádza, ako keby chceli naznačiť, že hypotéka nie je ľudské právo a nárok na hypotéku nemusí mať automaticky každý.

 

Možno by som trochu otázku otočila a zamerala sa na nájomné bývanie. V tejto oblasti by mal viac urobiť štát. Na Slovensku sme nastavení na to, že musíme mať svoju vlastnú nehnuteľnosť, ale na Západe je úplne normálne bývať v nehnuteľnosti, ktorú človek nevlastní. Čiže keď sa bavíme o práve na bývanie, zodpovednosť by sa mala presunúť viac na štát, aby bolo nájomné bývanie dostupnejšie a hypotéka nebola jedinou možnosťou, ako si zabezpečiť bývanie.

 

Vráťme sa ešte k úrokom, ktoré na jeseň znižovalo viacero bánk. Majú ľudia ešte čakať na ďalší pokles úrokov alebo si zobrať hypotéku a potom uvažovať nad refinancovaním?

 

Záleží to od konkrétnej finančnej situácie každého človeka. Keď napríklad viem, že moja manželka pôjde na materskú dovolenku, čiže očakávam pokles rodinného príjmu, a zároveň uvažujem nad vlastným bývaním, zrejme je lepšie ísť do hypotéky teraz. Možno už nikdy nebudú úroky lepšie. A ak by sa aj znižovali, úvery sú v súčasnosti tak flexibilné, že klient môže vo vlastnej banke požiadať o prehodnotenie svojej sadzby alebo môže prejsť do inej banky s nižším úrokom.

 

Je lepšie si teraz zaviazať úrok na kratšiu fixáciu a čakať na nižšie úroky, alebo je lepšia dlhodobejšia fixácia?

 

Vo všeobecnosti sa odporúča v čase najnižších sadzieb čo najdlhšia fixácia, no toto hovoríme už niekoľko rokov. Aj pri voľbe fixácie platí, že každý človek má individuálne preferencie. Napríklad ľudia, ktorí dokážu svoj úver mimoriadnymi splátkami splatiť rýchlejšie, môžu preferovať kratšie fixácie s nižšími sadzbami. Kratšiu fixáciu by som volila aj u ľudí, ktorí vedia, že budú v blízkej dobe meniť svoje bývanie za väčšie. Naopak, u klientov, ktorí už majú vyriešené bývanie, neplánujú ho meniť a chcú mať pravidelnú rovnakú mesačnú splátku, je lepšie zvážiť dlhodobejšiu fixáciu. Ale aj keby ste si zvolili 10-ročnú fixáciu a úroky počas nej poklesnú, neznamená to, že si nebudete schopní v banke vyrokovať nižšiu sadzbu aj mimo výročia fixácie.

 

Aké páky má človek na to, aby donútil svoju banku znížiť mu úroky na hypotéke?

 

V prvom rade treba povedať, že každý jeden dlžník si musí dávať pozor na to, ako svoju hypotéku spláca, teda či mu splátky hypotéky odchádzajú riadne a včas. Týka sa to, samozrejme, všetkých jeho úverov, vrátane obyčajného povoleného prečerpania na účte. Každé omeškanie má vplyv na to, či jeho banka v budúcnosti bude alebo nebude ochotná rokovať o úprave úrokovej sadzby. Zároveň si nebude môcť preniesť hypotéku do inej banky, pokiaľ bude mať omeškania v úverovom registri. Keď si chcete napríklad po roku znížiť sadzbu, pretože teraz sú úroky niekde úplne inde, tak doterajšie splácanie úveru je prvá vec, ktorú vaša banka bude hodnotiť.

 

Je vždy lepšie začať rokovať najprv s vlastnou bankou?

 

Ak má klient v banke, v ktorej má aj hypotéku, otvorený účet, používa platobnú kartu, platí poplatky za transakcie, možno aj nejaké poistenie úveru - týchto produktov sa banka vzdať nechce, a tak mu úrokovú sadzbu môže zmeniť aj počas fixácie. V takýchto prípadoch vie asi osem z desiatich bánk vyjsť klientovi v ústrety a znížiť mu úrok. Čiže áno, najskôr by som hľadala cestu k nižšiemu úroku vo vlastnej banke, obzvlášť ak som jej aktívnym klientom.

 

Okrem stráženia svojej platobnej disciplíny, aké ďalšie páky má klient na vyjednanie lepšieho úroku?

 

Banky sledujú svoju konkurenciu a poznajú podmienky na trhu. Vedia, či si u nich klient pýta niečo oprávnené, alebo je to ustrelené. Pokiaľ má klient v súčasnosti úrok 1,5 percenta a je priestor ho stiahnuť pod jedno percento, mal by to skúsiť. Ak banka nebude ochotná znížiť sadzbu, môže ísť do inej. V súčasnosti je na trhu až päť bánk, ktoré klientom preplácajú poplatok za predčasné splatenie úveru aj mimo výročia fixácie, čiže v týchto bankách ho refinancovanie naozaj nemusí nič stáť. Banky bežne akceptujú aj pôvodný znalecký posudok alebo niektoré dokonca preplatia aj kolok za záložné zmluvy na katastri. Naozaj sa teda vieme baviť o reálnej úspore aj pri refinancovaní.

 

Ako prebieha jednanie o nižšom úroku v banke?

 

Niektoré banky majú jednania o novej sadzbe rozdelené do dvoch kôl. Je to niekedy doslova o vyjednávaní ceny ako na trhu. Na prvom stretnutí sa klient s bankou nedohodne, respektíve ponuka nie je ideálna. Potom, keď nájde lepší úrok inde, podá žiadosť o predčasné splatenie hypotéky, a vtedy sa retenčné oddelenie banky ešte vie klientovi ozvať a znížiť prvú ponuku na úpravu úroku.

 

Môže pomôcť klientovi takéto „ostré“ správanie?

 

Nie všetky banky majú takéto dvojkolové rokovania. No treba si uvedomiť, že nie každý klient spĺňa interné kritériá na úpravu úroku. V prvom rade sa pozrú na jeho platobnú disciplínu, zároveň skontrolujú aktívne využívanie účtu alebo sa pozrú, čo všetko má k hypotéke „nabalené“, napríklad zmluvné poistenie úveru či nehnuteľnosti, ale aj využívanie ďalších služieb či produktov, povedzme, ako podnikateľ.

Čím viac produktov v banke využívate, tým ochotnejšia je robiť ústupky, lebo nechce prísť o aktívneho klienta. Dôležitý je, samozrejme, aj objem úveru, ktorý je v hre. Netreba však očakávať, že každý, kto požiada o prehodnotenie úveru, dostane úrok 0,6 percenta. Každá banka má na top sadzby stanovené svoje podmienky. Každopádne platí, ak klient spĺňa kritériá banky a dá jej najavo, že má lepšiu ponuku od inej banky, môže tým svoju banku lepšie „spracovať“.

 

Pri akom percentuálnom rozdiele sa oplatí prechádzať k inej konkurenčnej banke?

 

Pri veľkých úveroch spraví aj pol percenta veľmi veľa. Ale ak sa bavíme o nižšom, napríklad 20-tisícovom úvere, tak 0,5-percentný rozdiel spraví možno len toľko, o koľko by som platila vyšší poplatok za účet v druhej banke. Každý klient si musí spraviť analýzu, kde a koľko presne ho splátka vrátane prípadných poplatkov za nový účet alebo kartu vyjde. Efekt refinancovania sa stratí, ak prechodom do inej banky ušetrím na splátke 10 eur, ale za správu účtu zaplatím namiesto nuly šesť eur. No väčšinou to vychádza tak, že ak si sadzbu na úvere znížim aspoň o pol percenta, je vhodné ho refinancovať.

 

Veľa ľudí sleduje iba úrok, najmä v súčasnosti, keď viaceré banky prelomili psychologickú hranicu jedného percenta. Na čo všetko však treba brať ohľad?

 

Klienti by si mali uvedomiť, že viaceré banky najnižšie úroky podmieňujú využívaním ďalších produktov, akými sú vedenie a povinné používanie účtu, poistenie nehnuteľnosti alebo poistenie úveru. Toto všetko treba zohľadniť a nepozerať len na samotnú úrokovú sadzbu, ale aj na ročnú percentuálnu mieru nákladov. Hoci aj tá môže byť skreslená, lebo do nej banky občas zahŕňajú aj jednorazové poplatky, ktoré niekedy klient ani reálne nezaplatí. Napríklad poplatok za zrýchlený vklad na katastri. Preto si treba poriadne porovnať podmienky, ktoré musím splniť, aby som dostal top úrok ponúkaný bankou. Splnenie dodatočných podmienok môže úver predražiť tak, že zdanlivo horšia ponuka inej banky môže vo finále vyjsť lepšie ako v banke, ktorá minimálny úrok klienta viaže na využívanie ďalších produktov či služieb.

 

Eva Šablová (37)

 

eva-sablova-2.jpg

Eva Šablová Zdroj: Milan David

 

Je riaditeľkou pre úvery vo finančno-sprostredkovateľskej spoločnosti FinGO.sk. V oblasti financií pôsobí 15 rokov. Začínala v bankovom sektore ako osobný bankár a neskôr si svoje skúsenosti s úvermi rozšírila ako hypotekárny špecialista. V súvislosti s hypotékami pôsobí aj ako finančný sprostredkovateľ a školiteľ.

 

Zdroj: etrend.sk (28.11.2019)


Späť na výpis

zarabajte.png

 

 

predaj.png

 

 

hladame.png

 

 

ocenovanie.png

 

 

aplikacia.png

 

 

kariera.png

Referencie klientov

Alexandra K., Orlov, kúpa záhrady s chatkou, Prešov

01.07.2020 - MVDr. Dagmar Udičová, RSc.
„Profesionálna realitná kancelária. Máte služby na vysokej úrovni.“

Martin S., Prešov (obhliadka pozemku Podhorany)

17.06.2020 - Mgr. Ľuboš Chudík
„Obhliadka a celkové vysvetlenie nejasnosti ohľadom pozemkov na profesionálnej úrovni. Boli sme veľmi...

Dominik L., Prešov (obhliadka 2-izb. byt SDH, Prešov)

17.06.2020 - Mgr. Ľuboš Chudík
„P. Chudík bol veľmi ochotný a mal veľmi príjemné vystupovanie.“

Stanislav M., Župčany (predaj pozemku, Župčany)

31.05.2020 - Mgr. Radovan Krajňák, RSc.
„Top realitná kancelária. Všetky služby boli na vysokej úrovni.“

Monika O., Prešov (predaj 2-izb. bytu Zápotockého, Prešov)

30.05.2020 - Mgr. Radovan Krajňák, RSc.
„Bola som spokojná s poskytnutými službami.“

Všetky referencie