Niekoľko tipov od hypotekárneho poradcu, ktoré vám pomôžu pri výbere banky
Slavomír Molnár sa venuje finančnému poradenstvu a sprostredkovaniu už vyše 11 rokov. Ako finančný poradca sprostredkuje ročne vyše 130 hypoték. V rámci analytickej činnosti sa venuje tvorbe kalkulačiek či rôznych porovnávacích nástrojov. So svojimi skúsenosťami z praxe sa podelil v rámci niekoľkých konkrétnych tipov pri výbere hypotéky a banky.
Zdroj: Ing. Slavomír Molnár - finančný poradca
Minimálna dĺžka trvania zamestnania a výpočet priemerného príjmu
Vo všeobecnosti platí, že klient môže žiadať o hypotéku po skončení skúšobnej lehoty v práci. Problém pri riešení hypotéky spočíva v tom, že väčšina bánk priemeruje príjem pri tak krátkom trvaní pracovného pomeru 3/6.To znamená, že spočíta klientovi príjem za 3 mesiace a predelí 6-timi. Tým pádom väčšine klientov nevyjde na požadovanú výšku hypotéky. SLSP, Prima banka a Poštová banka priemerujú ako jediné banky príjem 3/3, čo dokáže vyriešiť situáciu práve spomínanej cieľovej skupine.
Za zmienku stojí aj rozdielny spôsob výpočtu príjmu pri dlhodobo zamestnaných klientoch. Je rozdiel žiadať o hypotéku v banke, ktorá vypočítava príjem za obdobie 6 mesiacov alebo v banke, ktorá vypočítava príjem za obdobie 12 mesiacov. Týmto spôsobom si viete ovplyvniť maximálnu výšku hypotéky.
Hypotéka na nešpecifikovanú nehnuteľnosť
ČSOB a Unicredit banka ponúkajú ako jediné banky na trhu tzv. hypotéku naopak. To znamená najprv schválenie, potom nájdenie nehnuteľnosti. V praxi to funguje tak, že klientovi sa najprv schváli hypotéka s určitou výškou, pričom v úverovej zmluve ešte nie je špecifikácia nehnuteľnosti. Na špecifikáciu má klient následne 6 mesiacov. Po nájdení nehnuteľnosti vypracuje banka dodatok (ČSOB zdarma, Unicredit za 150 €) v ktorom sa špecifikuje nehnuteľnosť aj výška hypotéky, ktorá môže byť nižšia ako prvotne schválená. Tento spôsob je skvelý pre tých klientov, ktorí si chcú zafixovať podmienky hypotéky dopredu alebo plánujú meniť zamestnanie, čo by im zahatalo cestu riešiť hypotéku.
Najlepšie podmienky pre SZČO a majiteľov s.r.o.
Živnostníci (SZČO) a majitelia firiem to majú pri získaní hypotéky náročné. Banky vypočítavajú ich mesačný príjem dvojakým spôsobom. Prvým z nich je, že banka akceptuje ako príjem určité percento z celkových obratov z podnikania za predchádzajúci kalendárny rok a toto číslo predelí 12timi. Druhým spôsobom je výpočet príjmu na základe dosiahnutých hospodárskych výsledkov. Okrem spôsobu výpočtu príjmu si treba dať pozor aj na minimálnu dobu trvania podnikania. Dlhodobo ponúkajú najlepšie možnosti akceptácie príjmov z podnikania SLSP, VÚB, Tatrabanka a ČSOB.
Pri developerských hypotékach si dajte pozor na začiatok fixácie
Pokiaľ kupujete od developera byt, ktorý je ešte len vo výstavbe, o hypotéku môžete žiadať len v tých bankách, ktoré majú dohodnuté financovanie s developerom. Odporúčam si dať pozor na to, v ktorej banke budete o hypotéku v tomto prípade žiadať. Kým SLSP a ČSOB považujú za začiatok fixácie dátum podpisu úverovej zmluvy, v Tatrabanke a VÚB vám začína plynúť fixácia dátumom prvého čerpania. Dajte si pozor, aby ste neprišli o 2 roky fixácie len tým, že si vyberiete „nesprávnu“ banku.
Príjem vyplácaný v inej mene ako €
Klienti pracujúci v zahraničí s vyplácaným príjmom iným ako € majú podmienky na získanie hypotéky značne oklieštené. V praxi túto možnosť poskytujú len SLSP, VÚB, ČSOB a Unicredit banka. Pre týchto klientov platia aj iné lehoty minimálnej doby trvania pracovného pomeru. Kým v SLSP je podmienka trvania pracovného pomeru až 13 mesiacov, v ČSOB a Unicredite 6 mesiacov a vo VÚB len 4 mesiace. Ostatné banky poskytujú hypotéky len klientom pracujúcim v zahraničí, ktorých príjem je vyplácaný v mene EUR.
Poistenie hypotéky
Poistenie hypotéky slúži pre prípad katastrofických scenárov, ktoré by vážnym spôsobom ovplyvnili ekonomický chod domácnosti žiadateľov. Hovoríme tým najmä o smrti, avšak oveľa väčším strašiakom je invalidita, pri nastaní ktorej výdavky človeka ostávajú. Klienti majú na výber medzi bankopoistením a rizikovým životným poistením. Práve druhá možnosť ponúka oveľa väčšiu variabilitu nastavenia a v drvivej väčšine aj nižšiu cenu poistenia, ktorá je navyše nemenná v čase.
Refinancovanie až ako posledná možnosť
Pokiaľ nie ste spokojný s vašou úrokovou sadzbou na hypotéke, predtým ako podáte žiadosť o refinancovanie v konkurenčnej banke, dajte šancu vašej aktuálnej banke. Drvivá väčšina bánk s výnimkou Prima banky dokáže za jednorazový poplatok vo výške niekoľkých desiatok eur znížiť úrokovú sadzbu aj počas bežiacej fixácie. Získate tak nižšiu úrokovú sadzbu a novú fixáciu bez nutnosti prenášať hypotéku do inej banky. Navštívte vašu banku a informujte sa o možnostiach prehodnotenia úrokovej sadzby alebo tzv. reštartu hypotéky.
Zdroj: topreality.sk (09.06.2020)
