Chcete stavať a neplatiť daň za stavebný pozemok? Prezradím vám fintu
Daňové priznanie k nehnuteľnosti a jeho vyplnenie patrí k mojim najneobľúbenejším. Asi preto, že ho považujem za jedno z najťažších a čítanie v listoch vlastníctva mi príde ako čítanie japonských znakov na obale z paličiek. No pár stretnutí so známymi stavbármi z Nitry mi ukázalo, že tak ako všade, aj tu je priestor pre „kreatívnych“ Slovákov.
Všetci, ktorí ste už niekedy podávali toto daňové priznanie viete, že sadzby dane určujú jednotlivé obce a mestá všeobecne záväzným nariadením a zahŕňa aj daň z pozemkov.
Na úvod si predstavte, že ste vlastníkom pozemkov, ktoré majú označenie ostatné plochy a prislúcha im určitá sadzba dane. Rozhodnete sa, že si na pozemku s týmto označením o výmere 700 metrov štvorcových postavíte domček. Ak máte vo vlastníctve pozemky vedené ako ostatné plochy a zrealizujete územné konanie, nič sa nedeje. Stále sú to len ostatné plochy bez ďalšieho konkrétneho určenia s právoplatným územným rozhodnutím.
Začnete riešiť projekt a požiadate o stavebné povolenie, resp. idete formou ohlásenia jednoduchej stavby. A tu začína problém.
Stavebný zákon bol upravený tak, aby sa zjednodušil pre malé stavby. Stavebné povolenie sa dá nahradiť ohlásením jednoduchej stavby, ak stavba splní parametre pre ohlásenie. Podstatné je, že stavebné povolenie sa na príslušnom úrade riadne eviduje a je známe aj daňovému oddeleniu. Naopak, ohlásenie jednoduchej stavby nikto neberie ako stavebné povolenie a neberie ho do úvahy z daňového hľadiska. A tak môžete z pohľadu štátu robiť to isté – stavať svoj nový dom, no v jednom prípade budete platiť dane, a v tom druhom nie.
Finta je v tom, že hneď ako stavebník dostane stavebné povolenie, musí v daňovom priznaní rekvalifikovať svoj pozemok z ostatných plôch na stavebné pozemky v plnej výmere pozemku. V našom prípade by to znamenalo, že ak na svojom 700 m² pozemku plánujete stavať dom o výmere 200 m², za týmto účelom odovzdáte projektovú dokumentáciu. Po vydaní právoplatného stavebného povolenia zdaňujete stavebný pozemok na 700 m². Nemusím pripomínať, že sadzba dane za ostatnú plochu a stavebný pozemok je diametrálne odlišná.
V priebehu výstavby si necháte urobiť geometrický plán a zapíšete ho na kataster. Nepomôže to. Stále platíte za 700 m². Absurdnosť tohto prístupu štátu len zvýrazňuje fakt, že v územnom rozhodnutí máte stanovené, že vaša zastavanosť môže byť napr. 60 % z celkovej plochy pozemku. Znamená to, že výmera pre zastavané plochy je 470 m² z celkovej výmery vášho pozemku a nikdy nemôže byť väčšia. Logika sa do prístupu štátu vráti až po právoplatnej kolaudácii, kedy podávate daňové priznanie podľa geometrického plánu a kolaudačného rozhodnutia a zdaňujete ostatné plochy o výmere 500 m² a zastavané plochy a nádvoria o výmere 200 m².
Tento prístup štátu vás núti tlačiť na čas. Ak nemáte na to, aby ste dom postavili v rekordne krátkom čase, alebo ste malá či stredná firma, ktorá realizuje výstavbu rodinnej zástavby, či developer, ktorý stavia halu, máte len dve možnosti – postavte to všetko do „zajtra“ alebo plaťte.
Nebola by to však naša krajina a byrokratické Kocúrkovo, ak by sa aj takémuto nesúladu nedalo vyhnúť. Stačím, ak máte namiesto stavebného povolenia vydaný súhlas s umiestnením jednoduchej stavby.
Rozdiel je totiž v tom, že tento súhlas zákon nepovažuje za stavebné povolenie a nič z hľadiska dane z pozemkov nerieši. Vy tak naďalej platíte ako za ostatnú plochu, aj keď na nej staviate dom. Stavba môže mať pokojne rozsah 400 m² zastavanej plochy a strechu ako svet. A teraz príde rozuzlenie. Nemá však druhé nadzemné podlažie, ale len podkrovie. Ak by mal váš pôvodný plánovaný domček o výmere 200 m² len podkrovie a nemal druhé nadzemné podlažie, ohlásite ho ako jednoduchú stavbu a platíte počas celej doby výstavby daň z pozemkov ako za ostatné plochy. V opačnom prípade platíte ako za stavebný pozemok.
Ak štát teda tvrdí, že ľudia obchádzajú dane, musí si uvedomiť, že im to sám, či už chtiac alebo nechtiac aj umožňuje. Systém, v ktorom je veľa sadzieb, výnimiek, formulárov, posúdení, dáva priestor pre kreatívnosť. A keďže vidíme, ako kreatívne sa daniam vedia vyhnúť politici a ich sponzori, netreba sa diviť, že aj bežní ľudia prestávajú byť ochotní ich platiť.
